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Pflegeimmobilieninvestments mit neuem Rekordergebnis
INVESTITIONEN
Das Transaktionsvolumen am deutschen Pflegeimmobilienmarkt erreicht dank zweier Mega-Deals einen neuen Rekordwert von rund 2,4 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen 2016 – eine Verdopplung der bisherigen Höchstmarke aus dem Jahr 2006, als der Transaktionsumsatz bei 1,2 Milliarden Euro lag. Gegenüber dem Vorjahresergebnis entspricht dies einer Erhöhung des Investitionsvolumens um den Faktor fünf. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

"Die aktuellen umfangreichen Transaktionsumsätze am Pflegeimmobilienmarkt stellen definitiv eine Ausnahme dar. Dennoch verdeutlichen sie das Interesse und auch Vertrauen internationaler institutioneller Investoren – der Markt für Pflegeimmobilien ist erwachsen geworden", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Großtransaktionen prägen den Markt

Der Portfolioanteil in den ersten drei Quartalen lag bei 87 Prozent – im Vorjahreszeitraum waren es hingegen 55 Prozent. Vor allem zwei Großtransaktionen prägten das Investmentjahr 2016: Nach einem bereits sehr starken ersten Halbjahr, in dem gut 900 Millionen Euro hierzulande in Pflegeimmobilien investiert wurden, erwarb im dritten Quartal Primonial REIM aus Frankreich von Even Capital ein Pflegeheim-Portfolio mit 68 Pflegeheimen für knapp eine Milliarde Euro. Die Deutsche Wohnen übernahm das Pegasus-Portfolio aus 28 Pflegeeinrichtungen von der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH für 420,5 Millionen Euro. Verkauft wurde das Pegasus-Portfolio im Rahmen eines strukturierten Bieterverfahrens, das auf der Verkäuferseite von CBRE begleitet wurde.

"Die aktuell hohe Nachfrage nach Bestandsportfolios sorgt dafür, dass zuletzt bei größeren Portfolios auf dem Markt eine Portfolio-Prämie gezahlt wurde", sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland.

Insgesamt lag der Anteil der Assetklasse Pflegeheime und Seniorenresidenzen am gesamten Transaktionsvolumen des Gewerbeimmobilienmarktes bei über sieben Prozent. Bis dato wurde lediglich ein Wert von unter zwei Prozent für die Nische Pflegeheimimmobilien erreicht.

Ausländische Investoren zeichneten sich mit knapp 1,4 Milliarden Euro für 56 Prozent des Umsatzes verantwortlich. Durch den Einstieg von Primonial REIM lag der Anteil französischer Investoren bei 41 Prozent, vor Investoren aus Belgien mit rund zehn Prozent.

Offene Immobilien-Spezialfonds sowie gelistete Immobilienunternehmen und REITs waren in den ersten drei Quartalen die aktivsten Käufergruppen mit anteilig 50 beziehungsweise 22 Prozent am Transaktionsvolumen in dieser Asset-Klasse.

Renditevorsprung vor traditionellen Immobilienanlageklassen sorgt für erhöhtes Investoreninteresse

Im Vergleich zu den traditionellen Immobilienanlageklassen liegen die Spitzenrenditen für moderne Pflegeheime mit aktuell 5,75 Prozent gegenüber erstklassigen Objekten des Büro- oder Einzelhandelssegments in den Investmentzentren gut 200 Basispunkte höher. Gegenüber der Assetklasse Hotel beträgt der Renditeabstand derzeit 100 Basispunkte.

Investoren interessieren sich zunehmend für alternative Anlagemöglichkeiten bei ihrer Immobilienallokation. Dabei rücken auch Betreiberimmobilien in den Fokus, wie die sehr hohen Transaktionsvolumen in diesen Bereichen zeigen. Vor allem institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen widmen sich mehr und mehr der Assetklasse Gesundheits- und Sozialimmobilien, lassen sich doch im Vergleich zu klassischen Core-Gewerbeimmobilien, wie Büro oder Geschäftshäuser, so höhere risiko-adjustierte Renditen erzielen. Darüber hinaus wird der Pflegemarkt nicht zuletzt nach der Reifung des Betreibermarktes in Folge der weiter fortschreitenden Konsolidierung deutlich positiver bewertet als in der Vergangenheit.

Der demografische Wandel sichert den Markt

"Der deutsche Pflegemarkt ist ein Wachstumsmarkt. Mit dem Rückgang der Bevölkerungszahlen geht eine drastische Veränderung der Altersstruktur einher, die die Frage aufwirft, wie wir im Alter leben und wohnen werden. Zumal bis 2030 die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in unserer Gesellschaft um gut eine Millionen Personen steigen wird", erklärt Linsin. Und weiter: "Derzeit mangelt es an einer Vielzahl an modernen Pflegeheimen, die gesetzliche Vorgaben erfüllen. Entsprechend nimmt auch das Interesse der institutionellen Immobilieninvestoren am deutschen Pflegemarkt zu, um sich hier langfristig zu engagieren. Dies unterstreicht das große Interesse nationaler sowie zunehmend internationaler Investoren am Markt für Pflegeimmobilien, wenngleich letztere derzeit die aktivere Käufergruppe stellen."

"Die Nachfrage nach Gesundheitsimmobilien bleibt hoch und es gibt heute deutlich mehr spezialisierte Investoren, die sich langfristig am deutschen Markt engagieren", sagt Richolt.

Prognose: Investitionen von drei Milliarden Euro bis zum Jahresende möglich

"Bis zum Jahresende rechnen wir am Markt für Pflegeimmobilien mit einigen größeren Transaktionen, sodass zum jetzigen Zeitpunkt ein Transaktionsvolumen von gut drei Milliarden Euro für 2016 durchaus möglich ist", sagt Linsin.
"Der Verkaufsdruck für Bestandshalter von Pflegeimmobilien ist gering und die meisten Betreiber sind eher bestrebt, Objekte zurückzukaufen statt neue Sale-and-lease-backs einzugehen. Daher glauben wir nicht, dass sich das Rekordergebnis beim Transaktionsvolumen von 2016 so schnell wiederholen lässt", sagt Richolt.

Genesis
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