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DIE RENDITE
INVESTITIONEN
Die Rendite

Zwar sind im Gefolge der Turbulenzen an den internationalen Finanzmärkten die Risiken für die Konjunktur merklich gestiegen. Auch obwohl die Konjunktur merklich an Fahrt verliert, stellt sich die Dynamik des Pflegemarktes weiterhin positiv dar. Die Demographische Entwicklung und stärkere Verschiebung von häuslicher Pflege zu stationären Pflegeeinrichtungen sorgen für einen konstanten Nachfragezuwachs.

Damit ist der Markt der Pflegeheime konjunkturresistent, da der Bedarf durch den gegebenen demografischen Wandel bereits begründet ist. Schließlich ist festzustellen, dass durch den ständigen Anstieg der Lebenserwartung und durch den Wegzug der Angehörigen infolge der globalisierten Arbeitswelt, die häusliche Pflege weiterhin zugunsten der stationären Pflege abnimmt.

Neben dieser Ausgangssituation sind die Einnahmen für den Pflegeheimbetreiber staatsverbürgt.
Damit sind die Mieten für den Investor sicher. Denn zahlt der Bewohner oder sein Angehöriger nicht mehr, so zahlt die Sozialbehörde. Dies wird in einer Investitionsvereinbarung festgeschrieben. Dort wird zwischen der Behörde und dem Betreiber vereinbart, in welcher Höhe die Sozialbehörde für den Bewohner dessen Miete bezahlt. Regelmäßig wird der Betrag auf den Tag bezogen verabredet.

Bei allen Investments von SPECTRUM Real Estate Management GmbH zahlt der Betreiber die Miete maximal in Höhe des Investitionskostensatzes. Damit sind die Mieteinnahmen konjunkturresistent und staatsverbürgt.

Für unsere Investoren 15 % Rendite p.a. auf seinen Eigenkapitalanteil, (nach Abzug der Zinsen).

„Manager von Opportunity-Fonds sind auf der Suche nach Renditen. Märkte mit schlechten Renditen meiden sie, Märkte mit sinkenden Renditen verlassen sie. Ihr Handeln ist strikt ökonomisch orientiert: wenn sie kein opportunistisches Umfeld vorfinden, verlassen sie den Markt.“

(frei übersetzt nach Prof. Peter Linneman, Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft, The Wharton School of Economics, University of Pennsylvania)

Die besten Chancen auf überdurchschnittliche Erträge findet man dort, wo frühzeitig in Märkte investiert wird, die überdurchschnittlichen Chancen bieten. Im Kern des Konzepts steht somit das Aufspüren ineffizienter Märkte und Situationen.

Das Ziel: Generieren hoher Wertschöpfungen.

Der Zukunftsmarkt Pflege –

Die Kunst der richtigen Auswahl

> Investitionsfokus

Pflegeheime: Eine Asset-Klasse mit Perspektive

Unsere Strategie ist das Investieren in Projekte mit überdurchschnittlichen Ertragschancen. Deshalb konzentrieren wir uns auf Immobilienmärkte, die interessante Entwicklungszyklen aufweisen: auf unterbewertete Märkte („antizyklisches Investieren“), auf Regionen mit hohem volkswirtschaftlichem Wachstum („Wachstumsmärkte“) sowie auf ausgesuchte Situationen auch in unserem Heimatmarkt („Sondersituationen“).

Die Schwerpunkte liegen derzeit vor allem in Österreich und Deutschland sowie in Zentral-, Ost- und Südosteuropa, mit besonderem Fokus auf die EU-Beitrittskandidaten. Die Projekte außerhalb unseres Heimatmarktes werden in Zusammenarbeit mit lokalen Partnern abgewickelt, die über eine hohe lokale Marktkompetenz und die entsprechende Infrastruktur verfügen.

> „Develop and Sell“ statt „Buy and Hold“

Unser Ziel ist nicht der Kauf und das langfristige Halten von Bestandsimmobilien, wie es die Strategie klassischer Immobilien-Aktiengesellschaften oder Fonds ist, sondern eine Erneuerung des Portfolios nach Realisierung der Ertragspotenziale.

> Professionelles Management

Für eine optimale Umsetzung des Konzepts sorgen die Immobilienprofis der GENESIS Seniorenresidenzen.
Unsere Spezialisten verfügen über viele Jahrzehnte an Erfahrung im Immobilien- und Projektmanagement sowie über unverzichtbares Know-how aus den Bereichen Kapitalbeteiligungen und Private Equity, welches zum Vorteil der Investoren eingesetzt wird.

Als Immobilienstandbein der SPECTRUM Real Estate Management GmbH aus der Foreigntrading Group gegründet, positioniert sich GENESIS Seniorenresidenzen als Anbieter von innovativen Veranlagungsprodukten im Immobilienbereich für private und institutionelle Investoren in der Schweiz, Österreich und Deutschland.

Investitionsstrategien:

Projektentwicklung

> Klassische Projektentwicklung
> Revitalisierung bestehender Immobilien
> Upgrading von Immobilien

Performance Management

> Optimierung der Mieterträge und Mieterstrukturen
> Vertragsmanagement
> Objektmanagement
> Dienstleistungsmanagement

Aufspüren unterbewerteter Objekte (Abschlagsgeschäfte)

> Antizyklisches Timing
> Bieterverfahren, Portfoliotransaktionen, Sondersituationen
> Not leidende Immobilienkredite
> Repackaging von Immobilien aus verschiedenen Portfolios

Finanzmanagement

> Nutzung des Leverage-Effects durch optimierte Fremdfinanzierung
> Rechtliche und steuerliche Optimierungsmaßnahmen




Pflegeheime: Eine Asset-Klasse mit Perspektive


Aufgrund der demographischen Entwicklung bieten Pflegeheime als eigenständige Asset-Klasse immer interessantere Anlagemöglichkeiten und nicht nur für institutionelle Investoren. Schließlich bieten sich in Zeiten schwächelender Büro- und Gewerbeimmobilienmärkte Diversifizierungen mit einer adjustierten Risikobetrachtung an.

Kliniken und Pflegeheime sind eine interessante Anlagealternative, da sich die Nachfrage bei Sozialimmobilien unabhängig von der Wirtschaftslage entwickelt. Von den derzeit gut 2.200 Krankenhäusern in Deutschland sind ca. 40 - 45% in der Trägerschaft öffentlicher Kommunen und damit akut von der Finanzmisere betroffen.

Anleger sehen den Charme von Pflegeheim – Investments auch vor dem Hintergrund der Verwaltungseffizienz: Ein Mietvertrag von mehr als 20 Jahren Laufzeit mit einem Generalmieter, der für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist, sorgt für geringere Verwaltungskosten.

Darüber hinaus trotzen Pflegeheime mit richtigen Betriebskonzept und einem guten Standort den meisten Marktschwankungen.

Die demographische Entwicklung und der erhebliche Ersatzinvestitionsbedarf (das durchschnittliche Pflegeheim in Deutschland ist älter als 30 Jahre, hat eine Auslastung von 90%) führt dazu, dass in den nächsten 15 – 20 Jahren jedes Jahr 30 – 40.000 neue Pflegebetten entstehen müssten.

Bei einem Investitionsvolumen von 8 und 15 Mio. Euro pro Objekt kommen primär institutionelle Investoren in Betracht. Doch viele sind zurückhaltend, und dies mit Berechtigung, weil es sich um eine Spezialimmobilie, welche wie Hotels, nicht verwaltet sondern zu managen sind.

Wichtig zu wissen ist, dass der bisher kleinteilige Markt der Pflegeheime in Deutschland nicht annähernd Marktschwankungen wie Büro- oder Gewerbe-Immobilien erfährt und – trotz bzw. bedingt durch die Pflegeversicherung - ein hohes Maß an Erlössicherheit hat.

In unserer alternden Gesellschaft nimmt die Zahl der Mehrfacherkrankungen (Multimorbidität) stark zu. Auch Demenz-Erkrankungen (Altersverwirrtheit) sind weiter auf dem Vormarsch. Überraschend ist, dass sich dies nicht allein aus quantitativen Aspekten erklären lässt. Viele bestehende Einrichtungen sind aber auf diese Trends nicht ausgerichtet.

Bereits über 1 Mio. Menschen sind in Deutschland von den Krankheitsbildern betroffen. Ihre Zahl wird in Zukunft drastisch zunehmen. Für ihre Bedürfnisse werden neue, spezialisierte Einrichtungen benötigt. Die Mehrzahl der heute am Markt befindlichen Heime wurde jedoch vor rund 30 Jahren projektiert. Quantitativer und qualitativer Modernisierungsbedarf überschreitet die Finanzkraft der Kommunen.

Die Manager heutiger Seniorenheime, dies stellt sich vor allem bei Bewerbungsgesprächen heraus, sind in der Regel nicht an privatwirtschaftliches Management und Gewinnerzielung gewöhnt. Der Markt für Seniorenimmobilien ist darüber hinaus regional geprägt. Aber auch wenn momentan in manchen Regionen scheinbar Überangebote entstanden sind, wird in den kommenden Jahren der Bedarf an Pflegeplätzen stark steigen.

Gleichzeitig besteht vor dem Hintergrund der Finanzmisere und nach wie vor zumindest statistisch nicht drückenden Pflegeplatzproblemen aus Sicht der Kommunen nicht die Notwendigkeit, über zukünftigen Bedarf nachzudenken.

Die notwendigen Maßnahmen sind nicht finanzierbar. Wettbewerb privater Betreiber ist nicht erwünscht, da öffentliche Denkstrukturen regelmäßig einem privaten Wettbewerb nicht standhalten könnten. Der vorhandene Immobilienbestand ist gegenüber neuen Heimen bei vergleichbaren Konditionen ebenfalls nicht wettbewerbsfähig.

Daher ist ein wichtiges Erfolgskriterium für das Investment in Seniorenpflegeheimen auch ein qualifiziertes Genehmigungsmanagement im Vorfeld.

Wie wirkt sich die Demografie auf den Pflegeheimbedarf aus?


Heute leben in Deutschland 17,2 Mio. Senioren, die älter als 65 Jahre sind. Ihr Anteil wird zukünftig kontinuierlich zunehmen. Derzeit werden von den Pflegebedürftigen 72% zu Hause versorgt und 28% in Heimen. Vor demografischem Hintergrund und den gesellschaftlichen Entwicklungen ist evident, dass der Heimanteil tendenziell zunehmen muss. Geringere Haushaltsgrößen, Mobilität und natürlich das insgesamt höhere Durchschnittsalter führt zwangsläufig zu einer Verringerung des Anteils der Hauspflege.

Während insgesamt lediglich 28% aller Pflegebedürftigen stationär gepflegt werden, liegt der Anteil der pflegebedürftigen Altersklasse 75 und älter schon bei 35%. Mit zunehmendem Alter steigt zum einen die Wahrscheinlichkeit der Pflegebedürftigkeit zu und zum anderen die Notwendigkeit einer Heimpflege.

In den Bedarfsplanungen von Kommunen wird der Bedarf an stationären Pflegeplätzen in der Regel mit 3% der über 65-Jährigen beziffert. Tatsächlich liegt der Bedarf bei etwa 5-6%. Blickt man auf den Markt, stellt man fest, dass fast alle Betreiber sich zurzeit nur mit „Standardpflege“ beschäftigen.

Zukunftschancen liegen für alle Fachleute darin, speziell zugeschnittene Angebote in der Pflege anzubieten.
Viele kleine Anbieter erfüllen die Qualitätsstandards für Schwerstpflege und Spezialangebote nicht. Öffentliche und karitative Anbieter scheitern vor betriebswirtschaftlichem Hintergrund an ihren Tarifstrukturen.

Deshalb besteht bei staatlichen Heimen derzeit ein hoher Investitionsstau. Gleichzeitig entspricht die Struktur der Heime nicht zukünftigen Anforderungen. 20 - 25% der Heime haben weniger als 50 Betten. Diese sind unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten auf Dauer nicht überlebensfähig. Ca. 15 - 20% der Plätze sind ersatzbedürftig bzw. nicht belegbar. Weitere 30 - 40% der bestehenden Plätze haben erheblichen Investitionsstau.

Nur Sicherheit zählt - Europa braucht bis 2020 rund 750.000 Pflegeplätze

Alleine in Deutschland werden bis zum Jahr 2020 zwischen 120.000 und 210.000 zusätzliche Pflegeheimplätze gebraucht. Das geht aus einer aktualisierten Untersuchung der HSH Real Estate zum deutschen Pflegeheimmarkt hervor.

Wir hoffen, Sie mit unserem Konzept überzeugt zuhaben.

Wenn Sie irgendwelche Fragen haben oder weitere Information benötigen, bitte zögern Sie nicht, mit uns in Verbindung zu treten.

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Wir freuen uns darauf eine erfolgreiche Zukunft mit Ihnen zu vereinbaren.

Wann, wenn nicht jetzt, wenn Sie mehr über uns erfahren möchten, schreiben Sie uns eine e-Mail (info(at)spectrum-rem.com) oder telefonisch + 49 (0) 6430-92 60 10


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